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営業マンとは自分に厳しい仕事 自己管理 [営業の基本 基礎]

あなたは営業マンにどんなイメージをお持ちですか?


自由、孤独、バイタリティ、ハード、高給など色々

ありますが


私は自分に厳しい人間というイメージ

グループ営業などの例外はありますが

基本的に殆どの営業マンが外に出れば一人で仕事をします。


ですので会社の眼の届かない外に出れば何をしていても

分からないので自分に厳しい自己管理が必要になってきます。


不動産営業マンの作業は探せばいくらでもあります。



そこで私が自己管理のために行っていた方法


1日のスケジュール帳をいっぱいに埋めること

とにかくこんなに入れてもこなせないだろうと

いうくらいスケジュールを入れます。



そうすることで自分のやる気スイッチエンジン

かかり仕事効率もあがります。


これは私がトップセールスマンに教えてもらった方法



私の知る限り売上げの上がっている営業マン

は自己管理ができています。



ご近所営業 事務所周辺 [営業の基本 基礎]

私が得意だった大好きな営業のひとつ

会社、営業所周辺コミュニケーション営業


会社の周囲の他業種の会社、住人と仲良くして置くこと

何かめんどくさそうだなぁーと思っていませんか?



することは

出会う人、特にご近所さんとは必ず笑顔で挨拶をする



これだけです!



メリットは

「心理的な面」

笑顔の練習になる

笑顔からプラスエネルギーが得られる


「実務的な面」

案内を終わったお客さんと事務所に帰るときなど

ご近所さんと笑顔で挨拶しているところは

お客さんに好感を与えます


ご近所さんの応援も貰える

ご近所さん自信がお客さんになる可能性

知り合いを紹介してくれる可能性


会社自体の評判が上がる




私は実際にご近所さんの紹介、契約がもらえました。



はっきり言って即効性はありませんが

このような細かいことの積み重ねが

あなたと会社の信用になっていきます。



早朝出勤し会社の前、周辺を掃除するのも良いでしょう。



あなたが新入社員転職して浅い時期であればその分、

先輩方と比べて出遅れていますので人がやらないこと

やっていないことを率先して行うことをお勧めします。



ちなみに私が若い時は早朝出勤し事務所のトイレ掃除と

周辺掃除をしていました。



それでは

(^^)v


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共通テーマ:仕事

不動産営業 報・連・相(ホウ・レン・ソウ) 初心者 [営業の基本 基礎]

報・連・相(ホウ・レン・ソウ)とは

報告・連絡・相談の意味

主に上司に対しての義務です



経験の浅い社員は特に重要

仕事、作業の進み具合 結果など

上司からのアドバイスを受けるためや

クレーム、トラブル回避にも役立ちます


会社方針、上司によっての強弱はありますが

仕事が一人ではできない

一人前で無い間は積極的に行うのがベストです。



(^^)v

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共通テーマ:仕事

職場 机の整理整頓 [営業の基本 基礎]


トップセールス、出来る営業マンに共通していること

のひとつです。


それは机の上がいつもキレイにされていること



一流の料理人はまな板がキレイ

まな板の汚い料理人は三流


と同じこと



職場全体もそうですが

事務処理、電話応対、調べ物、勉強をする机が汚くて

乱雑な状態では仕事の効率もあがりません!




私の同僚でそのタイプの人がいました。

その同僚はいつも「書類が無い!無い!」と探して

肝心の書類が見つかるまで10分前後、机の上、引き出し

探し回ります。



酷いときで1時間以上、最悪で書類紛失パターン


本人曰く営業時間、接客対応に追われて整理している暇が無い

とのこと




その状態がいつまでも続くと

結果的に時間効率と営業成績も悪く

重要書類紛失などのクレーム処理を作り

ある意味 本末転倒 スランプ営業マン

お気の毒ダメ営業マンになるパターンです。




机の上がキレイで整理整頓がされていることによって

気分的にも良くなりますし、回りから見ても気持ちが良いものです。



ましてやその机が来店者から見える位置にあれば

お客さんからもマイナスイメージです。



私も書類整理がうまいほうではありませんでしたが

少しの暇を見つけては整理整頓はしていました。



整理整頓がされていることによってのマイナス効果は

まずありません。


プラス効果ばかりです。



あなたの机が汚い、整理整頓が出来ていなのなら

今すぐに時間を見つけて片付けましょう。


(^^)v



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共通テーマ:仕事

営業マン成功しやすい人とは

成功しやすい人は


☆素直・純粋

☆積極的

☆行動力がある人

☆学ぶのが好きな人



逆に

成功できにくい人は


★めんどくさがりな人

★学ぶのが嫌いな人


本来人間は怠惰な生き物で殆どが上記の資質を持っています。

それをいかに払拭して向上できるかで成功が決まると言っても

過言ではありません。


ですので今、あなたが現在、めんどくさがりな、

学ぶのが嫌いな人でも

いいんです。



生活習慣・健康管理・心の持ち方で改善できます。

勉強嫌いも脳を活性化させることで勉強好きにもなれます

人間は変われます。


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共通テーマ:住宅

お客様 来客・来場・反響アンケートの重要度 [営業の基本 基礎]

来客・来場・反響時 アンケート


◇基本アンケート

住所、氏名、年齢、勤務先、勤続年数、年収


◇家族構成

主人、奥様 子供、祖父母 他の人数


◇居住形態

持ち家、賃貸 親と同居 他


※持ち家なら現在のローン

※賃貸なら賃料


予算

毎月の返済可能額

年間の返済可能額



◇希望物件・探している不動産

土地だけなのか

土地から新築なのか

中古住宅なのか

建売り住宅なのか

売り建て住宅なのか



◇購入時期

入居希望時期は?

逆算していつまでに買って置くのか?




◇条件

間取り、方位、学校、生活施設の距離、環境



ざっと書き出しただけでこれだけあります。

理想は各項目の詳細確認が出来ればベストですが

いきなり初対面のお客さんに根掘り葉掘り聞いても

嫌がる人が殆どです。



早期に契約できるお客さんなら簡単に要点だけで

問題ありませんがじっくり探されているお客さんなら

自分自身のことも話ながら、うまくコミュニケーションを

取り信頼関係を築いていけばいいでしょう。




私の営業マン時代は


①早期購入希望

②中期購入希望

③長期購入希望


で振り分けそこから見込み度 A・B・C・Dなどを点け

見込み客ファイルを作り個別に営業戦略を立てていました。


大事なことはお客さんと一度、強い信頼関係ができれば

滅多なことが無い限りそのお客さんは他の不動産業者に

浮気しません。



信頼関係の作り方などはまた別の機会にお話します。


それではまた

(^^)v
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共通テーマ:住宅

不動産営業マンの笑顔 作り方 初心者 [営業の基本 基礎]

笑顔

これも不動産営業マンに限ったことではなくお仕事全般、

社会生活ほぼ全てにおいて重要なことのひとつです。


「こんなこと分かっているよー」

って声が聞こえて来そうですが

あまりにも基本過ぎておろそかにされていたり

時にはノルマに追われたり、クレーム対応で忘れていたり

重要視されていない営業マンが多い


私の会社での同僚でも様々

接客中の営業マン別 笑顔レベル


1:最初から最後まで笑顔

2:重要な話ではまじめな顔 それ以外は笑顔

3:たまに笑顔

4:挨拶の時だけ笑顔

5:面白い話、雑談の時だけ笑顔

6:最初から最後まで絶対に笑わない 笑顔なし

7:常に苦虫を噛み潰したような顔で笑顔なし

8:常にお客さんを睨みつけている


こんな感じの営業マンが実在しました。


自分がお客さんの立場になった時にどんな接し方がいいですか?


お客さんのタイプにもよりますが殆どのお客さんが笑顔を嫌わないでしょう。


できる営業マン・トップセールス

毎日鏡の前で笑顔の作り方を勉強・確認しています。

そしてお客さんのタイプに合わせて笑顔を使い分けています。



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共通テーマ:仕事

お客さんを家族、知人と思うこと [営業の基本 基礎]

不動産営業と言うか営業全般・商売全般にも言えること

お客さんを自分の家族、知人と思って商売をする


商品、不動産営業なので家、土地マンションなどですが

自分の家族に買ってもらうとしたら薦めれるかどうか?


物件調査もそうです。


全てに置いていい加減なことは出来ませんね



誠実な仕事をしていればお客さんとも良い関係になり

紹介など気持ちの良い仕事ができます。
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共通テーマ:住宅

不動産営業で必要な道具 物件調査、案内 [不動産営業で必要な道具]

『 物件調査、案内時 』



◇方位磁石

100円ショップで売っているような安価なものでなくしっかりしたものが

お勧め。

普通であれば平面図にも方位が入っていますが現地で正確な方位を再確認し

お客さんにも明示する場面に使用します。



メジャー 7m前後◇メジャー 30m前後

7mの短いメジャーは建物室内計測用

電化製品(冷蔵庫・洗濯機)家具等の場所計測用

30m前後のメジャーは駐車場で自家用車が入るか確認

注文建築用地であれば土地の間口・奥行き確認などに使用



◇水平器(簡易型)

震災が起こるたびに地盤・地耐力などのキーワードよく出てきます。

土地だけの場合は分かりませんが建物がある場合

特に中古住宅の売買で使用します。

傾いている建物を知らずに売買すると大きなトラブルになる可能性大です。

ビー玉、ゴルフボールで確認するのもいいでしょう。



◇地図

お客さんに周囲の環境確認をして頂くためにも利用できます。

近くは現地案内で確認できますが周囲3キロ・5キロ・10キロ圏の

施設説明など説明するため



スリッパ

新築住宅、中古の空き家住宅の案内時に使用

普段から現地に置いてあるのが当たり前ですが

管理の悪い他の営業マンのせいで無い場合も多々あります。




◇デジカメ

お客さんが気に入った物件であればあるほどイメージ増大のためにも

印刷して渡しておく

クロージングに有効



◇電卓(金利計算などが出来るもの)

最近はスマホ、タブレット、ノートPCで計算ソフトを使う営業マンも増えています。

スマホをデジカメ・動画代わりにするのもいいでしょう。



◆ICレコーダー

トラブルに巻き込まれた時、遭遇しそうな時の武器として

使用します。

人間同士・不動産売買のトラブルは「言った、言わない」が多い

私はこれで何度もピンチを切り抜けました。

※詳細は別の記事で更新予定です。




都心部・郊外店舗で電車・車使用など環境が違うでしょうが

営業時に必要になる可能性があるものは出来るだけ常備したほうが良いです。

「備えあれば憂いなし」です。


案内の現場などでよく見る光景で「今回は○○が分からなかったから

別の日に再案内お願いね」と言うパターン

それが相手の断り文句等であれば問題ありませんが逆に物件を気に入って

真剣に検討、確認したいという場面であればお客さんの不安を取り除け

契約までの時間短縮になります。



痒いところに目が届く営業マンは細かいところに目が行き届いています。


自分と他の営業マンの差別化を図るために有効です。



他にも必要になった時用の書類(資金計画書、査定書、物件状況確認書、購入申込書・買い付け証明、売買契約から引渡しまでの流れ 他)がありますが長くなるので別の記事で更新予定です。



それではまた


(^^)v

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守・破・離の実践 常に上を目指す! [営業の基本 基礎]

守・破・離

「守」とは師に教えられたことを忠実に守り、それをしっかり身につけること

「破」とは師に教えられたことをマスターしたあと他流も学び進歩すること

「離」とは「守・破」を取り入れそれを超えたオリジナリティを発揮すること




不動産営業初心者・新入社員、中級者・中堅さん用の内容です。

営業マンとして常に進歩すること



◇自分より優れた人に学ぶ

※メンター(師匠)選びは重要です!

◇自分より優れた人を超える

◇独自のオリジナリティを発揮する



簡単に言えばメンターから営業の初歩基本や手法を学び

稼いでいる人、契約、成績を上げている人の中身を学ぶ

それらの基礎を会得し

踏み台にしてオリジナリティ手法、アイディアを編み出す!


常に上を目指せと言うこと


仮に自分の上司(師)が偉大な人で超えられないと思っても

「いつかは超えて見せるぞ!」と言う気持ちで居れば

常に向上心を保てます!


常に改善・進歩を心掛けることが大事です。

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